Podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości w Hiszpanii: kompletny przewodnik

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii może być opłacalna. Jednak przed sfinalizowaniem transakcji ważne jest zrozumienie zasad opodatkowania zysków kapitałowych (IGV). Niezależnie od tego, czy mieszkasz w Hiszpanii, czy nie, hiszpańskie prawo podatkowe określa szczegółowe zasady obliczania zysków, obowiązujące stawki podatkowe oraz zwolnienia podatkowe, które mogą zmniejszyć Twoje obciążenie podatkowe.

Czym jest podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii?

W Hiszpanii podatek od zysków kapitałowych pobiera się od zysków ze sprzedaży lub przeniesienia aktywów, takich jak nieruchomości, akcje i inne inwestycje.

• Mieszkańcy płacą podatki od zysków z aktywów nabytych za granicą.
• Nierezydenci płacą podatek wyłącznie od zysków z aktywów zlokalizowanych w Hiszpanii.

Stawki podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii

W Hiszpanii mieszkańcy podlegają progresywnej skali podatkowej, obejmującej następujące przedziały podatkowe:

Dla osób niebędących rezydentami :

• Mieszkańcy UE/EOG: stała stawka 19%
• Obywatele spoza UE/EOG: stała stawka 24%

Jak oblicza się zyski kapitałowe?

Zysk podlegający opodatkowaniu stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu, skorygowaną o dopuszczalne wydatki i udokumentowane ulepszenia.

1. Cena sprzedaży : Cena, którą otrzymałeś za nieruchomość.
2. Cena zakupu : Początkowa cena zakupu powiększona o wszelkie koszty zakupu (notariusz, rejestracja i podatki).
3. Ulepszenia : Rozszerzenia lub ulepszenia, pod warunkiem, że są uzasadnione fakturami.
4. Zysk netto : cena sprzedaży pomniejszona o skorygowaną cenę nabycia.

Przykład:

• Cena zakupu: 150 000 euro
• Koszty nabycia: 10 000 euro
• Ulepszenia: 20 000 €
• Całkowita cena zakupu: 180 000 euro
• Cena sprzedaży: 250 000 euro
• Zysk kapitałowy : 70 000 euro

Zwolnienia i obniżki

Pewne wyjątki mogą znacząco zmniejszyć lub nawet wyeliminować obciążenie podatkowe:

• Zainwestuj ponownie w swój główny dom : Jeśli w ciągu dwóch lat zainwestujesz dochód ze sprzedaży swojego głównego domu w inny dom, możesz kwalifikować się do zwolnienia z podatku (dotyczy tylko mieszkańców).
• Mieszkańcy w wieku 65 lat i starsi : Nie płaci się podatku od zysków kapitałowych w przypadku sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, jeżeli mieszkałeś tam przez co najmniej trzy lata.
• Emerytura : Osoby w wieku 65 lat i starsze mogą zainwestować do 240 000 euro swojego dochodu w emeryturę w ciągu sześciu miesięcy i w ten sposób uniknąć podatku od zysków kapitałowych.

Podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów

Oprócz stawki podatku liniowego, dla nierezydentów obowiązują specjalne warunki:

• 3% podatku u źródła : Kupujący musi potrącić 3% ceny zakupu i zapłacić ją bezpośrednio hiszpańskim władzom podatkowym.
• Zwrot nadwyżki kapitału : Jeżeli faktycznie należny podatek od zysków kapitałowych jest niższy od kwoty potrąconej lub jeżeli sprzedałeś nieruchomość ze stratą, możesz ubiegać się o zwrot w ciągu czterech miesięcy, składając formularz 210.
• Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania : Umowy (takie jak umowa między Stanami Zjednoczonymi a Hiszpanią) pozwalają na rozliczenie podatków hiszpańskich z podatkami z Twojego kraju ojczystego.

Deklaracja i zapłata podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii

• Mieszkańcy : Wykaż swoje dochody w rocznym zeznaniu podatkowym (formularz 100), składanym pomiędzy kwietniem a czerwcem.
• Osoby niebędące rezydentami : Formularz 210 należy złożyć w ciągu czterech miesięcy od daty sprzedaży.

Środki:

1. Oblicz zysk i odejmij dopuszczalne koszty.
2. Wypełnij odpowiedni formularz podatkowy.
3. Złóż wniosek na czas, aby uniknąć kar.
4. Zapłać należny podatek (uwaga: w przypadku nierezydentów pobiera się już 3%).

Typowe błędy, których należy unikać

• Zignoruj wydatki podlegające odliczeniu : Zachowaj faktury i paragony za wydatki związane z ulepszeniami i zakupami.
• Niedotrzymanie terminów : Za spóźnione złożenie dokumentów mogą zostać naliczone kary.
• Korzyści płynące z umów podatkowych są pomijane : Umowy podatkowe mogą pomóc uniknąć podwójnego opodatkowania, jednak niezbędna jest profesjonalna porada.

Potrzebujesz dodatkowej porady? Nie wahaj się z nami skontaktować. Odpowiemy na Twoje pytania najlepiej, jak potrafimy, lub skontaktujemy Cię z profesjonalnymi doradcami podatkowymi.