Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Spanien: Ein vollständiger Leitfaden

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien kann profitabel sein. Es ist jedoch wichtig, vor dem Abschluss des Verkaufs die Anwendung der Kapitalertragssteuer (CGT) zu verstehen. Unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht, legt das spanische Steuerrecht spezifische Regeln für die Gewinnberechnung, die geltenden Steuersätze und die Steuerbefreiungen fest, die Ihre Steuerlast reduzieren können.

Was ist die Kapitalertragssteuer in Spanien?

In Spanien wird auf Gewinne aus dem Verkauf oder der Übertragung von Vermögenswerten wie Immobilien, Aktien oder anderen Investitionen Kapitalertragssteuer erhoben.

• Auf Gewinne aus im Ausland erworbenen Vermögenswerten zahlen Gebietsansässige Steuern.
• Nichtansässige werden nur auf Gewinne aus in Spanien gelegenen Vermögenswerten besteuert.

Kapitalertragssteuersätze in Spanien

In Spanien gilt für Einwohner eine progressive Skala mit den folgenden Steuerklassen:

Für Nichtansässige :

• Einwohner der EU/des EWR: Pauschalsatz von 19 %
• Nicht-EU/EWR-Bürger: Pauschalsatz von 24 %

So werden Kapitalgewinne berechnet

Der zu versteuernde Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, angepasst um zulässige Ausgaben und dokumentierte Verbesserungen.

1. Verkaufspreis : Der Preis, den Sie für die Immobilie erhalten haben.
2. Kaufpreis : Der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich etwaiger Kaufkosten (Notar, Registrierung und Steuern).
3. Verbesserungen : Erweiterungen oder Upgrades, sofern sie durch Rechnungen belegt sind.
4. Nettogewinn : Verkaufspreis abzüglich der bereinigten Anschaffungskosten.

Beispiel:

• Kaufpreis: 150.000 €
• Anschaffungskosten: 10.000 €
• Verbesserungen: 20.000 €
• Gesamtkaufpreis: 180.000 €
• Verkaufspreis: 250.000 €
• Kapitalgewinn : 70.000 €

Befreiungen und Ermäßigungen

Bestimmte Ausnahmen können Ihre Steuerlast erheblich reduzieren oder sogar ganz eliminieren:

• Reinvestition in Ihren Hauptwohnsitz : Wenn Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren in ein anderes Haus reinvestieren, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Befreiung (nur für Einwohner).
• Einwohner ab 65 Jahren : Beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes fällt keine Kapitalertragsteuer an, wenn Sie dort mindestens drei Jahre lang gewohnt haben.
• Rente : Einwohner ab 65 Jahren können innerhalb von sechs Monaten bis zu 240.000 € ihres Einkommens in eine Rente investieren und so die Kapitalertragssteuer vermeiden.

Kapitalertragssteuer für Nichtansässige

Für Gebietsfremde gelten neben dem Pauschalsteuersatz besondere Bedingungen:

• 3 % Quellensteuer : Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde abführen.
• Rückerstattung zu viel gezahlten Kapitals : Wenn die tatsächlich fällige Kapitalertragsteuer geringer ist als der einbehaltene Betrag oder wenn Sie mit Verlust verkauft haben, können Sie innerhalb von vier Monaten eine Rückerstattung beantragen, indem Sie das Formular 210 einreichen.
• Doppelbesteuerungsabkommen : Abkommen (wie das zwischen den USA und Spanien) ermöglichen Ihnen die Verrechnung spanischer Steuern mit den Steuern Ihres Heimatlandes.

Einreichung und Zahlung der Kapitalertragssteuer in Spanien

• Einwohner : Geben Sie Ihr Einkommen in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung (Formular 100) an, die zwischen April und Juni eingereicht wird.
• Nichtansässige : Reichen Sie das Formular 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein.

Schritte:

1. Berechnen Sie den Gewinn und ziehen Sie die qualifizierenden Kosten ab.
2. Füllen Sie das entsprechende Steuerformular aus.
3. Reichen Sie Ihren Antrag rechtzeitig ein, um Bußgelder zu vermeiden.
4. Zahlen Sie die fällige Steuer (beachten Sie, dass für Nichtansässige bereits 3 % einbehalten werden).

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Abzugsfähige Ausgaben ignorieren : Bewahren Sie Rechnungen und Quittungen für Verbesserungen und kaufbezogene Ausgaben auf.
• Nichteinhaltung von Fristen : Bei verspäteter Einreichung können Strafen verhängt werden.
• Die Vorteile von Abkommen werden übersehen : Steuerabkommen können helfen, Doppelbesteuerung zu vermeiden, aber professionelle Beratung ist unerlässlich.

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