Impôt sur les plus-values immobilières en Espagne : guide complet

Vendre un bien immobilier en Espagne peut être rentable. Cependant, il est important de comprendre l'application de l'impôt sur les plus-values (IGV) avant de finaliser la vente. Que vous résidiez en Espagne ou non, la législation fiscale espagnole établit des règles spécifiques pour le calcul des bénéfices, les taux d'imposition applicables et les exonérations fiscales qui peuvent réduire votre charge fiscale.

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values en Espagne ?

En Espagne, l'impôt sur les plus-values est prélevé sur les bénéfices provenant de la vente ou du transfert d'actifs tels que des biens immobiliers, des actions ou d'autres investissements.

• Les résidents paient des impôts sur les bénéfices provenant d’actifs acquis à l’étranger.
• Les non-résidents ne sont imposés que sur les bénéfices provenant d'actifs situés en Espagne.

Taux d'imposition des plus-values en Espagne

En Espagne, les résidents sont soumis à un barème progressif avec les tranches d'imposition suivantes :

Pour les non-résidents :

• Résidents de l'UE/EEE : taux forfaitaire de 19 %
• Citoyens hors UE/EEE : taux forfaitaire de 24 %

Comment sont calculés les gains en capital

Le bénéfice imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ajusté en fonction des dépenses autorisées et des améliorations documentées.

1. Prix de vente : Le prix que vous avez reçu pour le bien.
2. Prix d'achat : Le prix d'achat initial plus les frais d'achat éventuels (notaire, enregistrement et taxes).
3. Améliorations : Extensions ou mises à niveau, à condition qu'elles soient justifiées par des factures.
4. Bénéfice net : prix de vente diminué du coût d'acquisition ajusté.

Exemple:

• Prix d'achat : 150 000 €
• Coûts d'acquisition : 10 000 €
• Améliorations : 20 000 €
• Prix d'achat total : 180 000 €
• Prix de vente : 250 000 €
• Plus-value : 70 000 €

Exemptions et réductions

Certaines exceptions peuvent réduire considérablement, voire éliminer, votre charge fiscale :

• Réinvestir dans votre résidence principale : Si vous réinvestissez le produit de la vente de votre résidence principale dans un autre logement dans un délai de deux ans, vous pourriez bénéficier d'une exonération (résidents seulement).
• Résidents âgés de 65 ans et plus : Il n'y a pas d'impôt sur les plus-values à payer sur la vente d'une résidence principale si vous y avez vécu pendant au moins trois ans.
• Pension : Les résidents âgés de 65 ans et plus peuvent investir jusqu'à 240 000 € de leurs revenus dans une pension dans un délai de six mois et ainsi éviter l'impôt sur les plus-values.

Impôt sur les plus-values pour les non-résidents

En plus du taux d'imposition forfaitaire, des conditions particulières s'appliquent aux non-résidents :

• Retenue à la source de 3% : L'acheteur doit retenir 3% du prix d'achat et le verser directement aux autorités fiscales espagnoles.
• Remboursement du capital excédentaire : Si l'impôt sur les gains en capital réellement dû est inférieur au montant retenu, ou si vous avez vendu à perte, vous pouvez demander un remboursement dans les quatre mois en remplissant le formulaire 210.
• Conventions de double imposition : Les conventions (comme celle entre les États-Unis et l'Espagne) vous permettent de compenser les impôts espagnols avec les impôts de votre pays d'origine.

Déclaration et paiement de l'impôt sur les plus-values en Espagne

• Résidents : Déclarez vos revenus sur votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 100), déposée entre avril et juin.
• Non-résidents : Déposez le formulaire 210 dans les quatre mois suivant la vente.

Mesures:

1. Calculez le bénéfice et déduisez les coûts admissibles.
2. Remplissez le formulaire fiscal approprié.
3. Soumettez votre demande à temps pour éviter les amendes.
4. Payer l'impôt dû (notez que 3% sont déjà retenus pour les non-résidents).

Erreurs courantes à éviter

• Ignorez les dépenses déductibles : Conservez les factures et les reçus pour les améliorations et les dépenses liées aux achats.
• Non-respect des délais : Des pénalités peuvent être appliquées en cas de dépôt tardif.
• Les avantages des conventions fiscales sont négligés : les conventions fiscales peuvent aider à éviter la double imposition, mais les conseils d’un professionnel sont essentiels.

Besoin de conseils supplémentaires ? N'hésitez pas à nous contacter. Nous répondrons à vos questions au mieux de nos capacités ou vous mettrons en relation avec des conseillers fiscaux professionnels.