Impuesto sobre las ganancias de capital sobre bienes inmuebles en España: una guía completa

Vender una propiedad en España puede ser rentable, pero es importante comprender cómo se aplica el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IGC) antes de concretar la venta. Tanto si es residente como si no, la legislación fiscal española establece normas específicas sobre cómo se calculan las ganancias, qué tipos se aplican y qué exenciones pueden reducir su factura fiscal.

¿Qué es el impuesto sobre las ganancias de capital en España?

El Impuesto sobre las Ganancias de Capital en España se aplica a las ganancias que se obtienen al vender o transferir un activo, incluidas propiedades, acciones u otras inversiones.

• Los residentes pagan impuestos sobre las ganancias procedentes de activos en todo el mundo.
• Los no residentes sólo tributan por las ganancias procedentes de activos situados en España.

Tipos impositivos sobre las ganancias de capital en España

España utiliza una escala progresiva para los residentes, con los siguientes tramos impositivos:

Para no residentes :

• Residentes de la UE/EEE: tipo fijo del 19 %
• Residentes no pertenecientes a la UE/EEE: tipo fijo del 24 %

Cómo se calculan las ganancias de capital

La ganancia imponible es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición, ajustado por los gastos permitidos y las mejoras documentadas.

1. Precio de venta : El precio que recibió por la propiedad.
2. Coste de adquisición : El precio de compra original más los gastos relacionados con la compra (notario, registro e impuestos).
3. Mejoras : Renovaciones o actualizaciones, siempre que estén respaldadas con facturas.
4. Ganancia neta : Precio de venta menos el costo de adquisición ajustado.

Ejemplo:

• Precio de compra: 150.000 €
• Costes de adquisición: 10.000 €
• Mejoras: 20.000€
• Coste total de adquisición: 180.000 €
• Precio de venta: 250.000 €
• Plusvalía : 70.000€

Exenciones y reducciones

Ciertas exenciones pueden reducir o eliminar significativamente su obligación tributaria:

• Reinvertir en su vivienda principal : si reinvierte las ganancias de la venta de su residencia principal en otra dentro de dos años, puede estar exento (sólo residentes).
• Residentes mayores de 65 años : No se debe pagar CGT por la venta de una residencia principal si ha vivido allí durante al menos tres años.
• Renta vitalicia : Los residentes mayores de 65 años pueden invertir hasta 240.000 € de ganancias en una renta vitalicia en un plazo de seis meses y evitar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes

Además del tipo impositivo fijo, los no residentes se enfrentan a requisitos específicos:

• Retención del 3% : El comprador debe retener el 3% del precio de compra y pagarlo directamente a las autoridades fiscales españolas.
• Reembolso del excedente : Si el CGT real adeudado es menor que el monto retenido, o si vendió con pérdidas, puede reclamar un reembolso presentando el Formulario 210 dentro de los cuatro meses.
• Tratados de doble imposición : Los acuerdos (como el tratado entre Estados Unidos y España) pueden permitirle compensar los impuestos españoles con los de su país de origen.

Presentación y pago del impuesto sobre las ganancias de capital en España

• Residentes : Declarar las ganancias en la declaración anual de la renta (Formulario 100), presentada entre abril y junio.
• No residentes : Presentar el formulario 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la venta.

Pasos:

1. Calcular la ganancia y deducir los costes elegibles.
2. Complete el formulario de impuestos correspondiente.
3. Presentar a tiempo para evitar penalizaciones.
4. Pagar el impuesto adeudado (teniendo en cuenta que los no residentes ya tienen retenido el 3%).

Errores comunes que se deben evitar

• Ignorar los costes deducibles : conservar las facturas y recibos de las mejoras y los gastos relacionados con las compras.
• Incumplimiento de plazos : Las presentaciones tardías pueden resultar en multas.
• Pasando por alto los beneficios de los tratados : los tratados fiscales pueden ayudar a evitar la doble imposición, pero el asesoramiento profesional es clave.

Si necesita más asesoramiento, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Responderemos a sus preguntas siempre que podamos o le pondremos en contacto con asesores fiscales profesionales.